长沙开放大学（长沙社区大学）长沙开放大学2026年—2029年物业管理服务采购项目

一、功能及要求：
1．项目名称：长沙开放大学2026年—2029年物业管理服务采购项目

2．项目位置：湖南省长沙市天心区新开铺路1021号（长沙开放大学校园内）

3．物业管理服务范围相关情况：本次物业服务包含卫生保洁服务；设备、设施维保服务；会议服务；保安服务以及住宿楼管理服务。

4、管理范围：长沙开放大学

5．项目预算：3644200.71元（1214733.57 元/年），服务期限3年，合同一年一签。

二、相关标准：
执行国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。

三、技术规格：
（一）项目概况

长沙开放大学位于长沙市天心区新开铺路1021号，用地面积为34582.06㎡，建筑面积：28734.38㎡。其中包括办公用房面积3825.78㎡、业务技术用房面积11729.72㎡、设备间及辅助用房面积12909.39㎡（含地下车库2028.46㎡）、不计算建筑面积277.36㎡。校区出入口数量：1个；独立消防控制室1间。长沙开放大学浏正街校区位于长沙市天心区浏正街59号，用地面积为2992.59㎡。校区出入口数量：1个。此次委托管理的范围为：学校新开铺路校区物业管理（含浏正街校区大门值守）。

（二）服务内容

1项目服务内容及标准

1.1房屋建筑维修养护管理

针对校内所有房屋建筑，开展日常一般性维修、养护与动态管理工作，具体覆盖范围及操作要求如下：

主体结构与核心区域：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构（如梁、柱）需每月进行 1 次外观巡检，重点排查裂缝、渗漏、腐蚀等问题，发现后 24 小时内启动维修；房间内墙面、地面、门窗五金件每月检查 1 次，确保无大面积剥落、破损，门窗开关顺畅。

公共通行区域：楼梯间、走廊通道每日清洁时同步检查台阶、扶手、踢脚线，确保无松动、断裂；门厅地面、墙面装饰（如瓷砖、石材）每月检查 1 次，及时修复空鼓、脱落问题，保证通行安全与外观整洁。

1.2附属建筑物及构筑物管理

覆盖校园围墙以内所有附属建筑物、构筑物，落实日常维修、养护与定期排查，具体要求如下：

空地与场地设施：校园内闲置空地、活动场地每周巡查不少于3 次，清理杂物、平整坑洼，防止杂草疯长（杂草高度不超过 10cm）；沟渠（含屋面天沟、雨水沟、排水沟）每月疏通不少于 1 次，雨季前全面清理淤泥、落叶，确保排水通畅，无积水倒灌风险。

化粪池与特殊设施：化粪池每季度检查 1 次液位、密封性，每半年（春季、秋季）各清掏 1 次，防止堵塞、渗漏；其他附属构筑物（如岗亭、宣传栏、指示牌）每月检查 1 次，修复松动、变形、破损部件，保证功能正常与外观完好。

1.3公用设备设施管理

负责校内所有公用设备、设施的运行监控、日常维修、定期养护，同时对接专业公司开展专项检修，具体分工与标准如下：

（一）日常管理范围及操作要求

基础保障设备：给排水设备（含水管、阀门、水泵、水箱）每日巡查运行状态，确保无跑冒滴漏，水泵启停正常；建筑物室内外公共照明设施（含路灯、楼道灯、应急灯）每日检查亮灯情况，损坏后 12 小时内更换，应急灯每月测试 1 次续航功能。

专项功能设备：空调设备（含天花机、分体空调）开机前清洁滤网、检查线路，运行期间每周巡查制冷 / 制热效果；消防设备（含灭火器、消火栓、烟感报警器、喷淋系统）每日外观检查，每周测试消火栓出水压力、烟感报警器灵敏度；高低压配电设备（含配电柜、变压器）每日记录运行参数（电压、电流、温度），每日清洁柜内灰尘，防止短路。

交通与停车设施：每日检查道闸升降、车牌识别及杆体，定期测试控制系统及线路绝缘，故障24小时内修复；每日巡查充电桩外观、指示灯及接口，定期检查内部线路与接地保护，测试充电功能，异常立即停用报修；每日检查 电动车棚结构稳固性、顶棚及插座，定期核查消防器材有效性，及时清理杂物，保障消防通道畅通。

（二）专业公司协作管理

督促并配合专业公司，按以下频次开展专项检修：空调设备每半年（夏季前、冬季前）进行 1 次全面清洗与保养；消防设施设备每年（按消防部门要求时间）开展 1 次专业检测与维护，出具检测报告；高压配电设备每季度由专业电工进行 1 次绝缘检测，每年开展 1 次高压试验，确保符合安全规范；充电桩及道闸系统每半年由专业厂家或电工对充电桩进行绝缘、接地及功能安全检测；道闸系统每年进行 1 次全面保养，包括机械部件润滑、控制板检测等；结合消防检测，每年对电动车棚的电气线路、防雷接地及消防设施进行 1 次专业检查。

1.4校园清扫保洁与防疫管理

覆盖校园所有区域，分室内、室外明确保洁标准与频次，同步落实除 “四害” 及水池清洗工作，具体要求如下：

（一）日常清扫保洁

室内区域：办公、教学楼栋公共区域（楼梯间、走廊、门厅、教室、功能室等）每日早 8 点前、午 12 点后各清洁 1 次，擦拭扶手、窗台、开关面板，清扫地面并拖净；其他楼栋公共区域按照学校要求定期清洁，确保卫生整洁。负责提供并更换公共卫生间内所有易耗品，包括但不限于卫生纸（大盘纸）、洗手液等。

室外区域：各楼栋周边、运动场、篮球场、停车场每日早 8点前清扫 1 次，清理垃圾、落叶、杂物；草地、车道、人行道每日巡查清洁，及时清理散落垃圾，雨天后 1 小时内清理积水、落叶（防止打滑）。

（二）专项防疫与维护

除 “四害” 工作：室内外每月开展 1 次全面除 “四害”（灭鼠、灭蟑、灭蚊、灭蝇），在垃圾桶、食堂周边、下水道口等重点区域放置诱饵盒、粘虫板，每两周检查 1 次诱饵消耗情况并补充；发现集中虫害问题（如蟑螂聚集、老鼠活动），24 小时内开展专项消杀。

水箱清洗：校内所有水箱（含消防水箱、生活水箱）每半年（3 月、9 月）彻底清洗 1 次。

1.5会议及接待服务

针对校内固定会议场地提供标准化服务，大型接待活动另行对接安排，具体服务标准如下：

常规会议服务：行政会议室、党委会议室、湘水厅和麓山厅每次会议前 1 小时完成准备工作，包括清洁地面、擦拭桌椅、检查空调，调节至适宜温度。会议期间安排不少于1名服务人员在场，及时添水、处理突发问题（如设备故障）；会议结束后 30 分钟内清理会场，收纳桌椅、关闭设备、清理垃圾。

大型接待会务：接到大型接待活动通知后，立即与主办方对接需求（如参会人数、布置要求、服务流程），制定专项服务方案，协调增加服务人员、补充物资（如茶水、资料架），活动前 2 小时完成场地布置并配合设备调试，活动期间全程跟进服务，活动后 2 小时内完成会场恢复。

1.6物业日常运行及人员管理

保障各项物业工作有序开展，落实人员管控与流程监督，具体要求如下：

日常运行管理：建立 “日巡查、周汇总、月复盘” 机制，每日记录各岗位工作情况（如维修记录、保洁频次、设备运行状态），每周召开工作例会梳理问题，每月总结工作成效并优化流程；确保物业办公室 24 小时有人值班（电话畅通），及时响应校内师生的服务需求（报修、咨询等）。

人员管理：物业工作人员（维修、保洁、安保、服务人员）需持证上岗（如电工证、消防证、健康证），每季度开展 1 次专业技能培训（如设备维修技巧、服务礼仪）；制定岗位考核标准，每日检查工作人员到岗情况、工作质量（如保洁区域清洁度、维修及时性），确保服务规范、高效。

1.7物业相关资料管理

负责物业相关资料复印件的收集、整理、归档与借阅管理，具体操作如下：

资料收集与整理：及时收集更新维修记录、检测报告（如消防检测、水质检测）等资料的复印件，按 “类别 - 年份 - 月份” 分类编号（如 “维修记录 - 202X-XX”），存入专用档案柜。

资料借阅与保管：建立资料借阅登记本，校内单位或人员借阅时需登记姓名、单位、借阅事由、归还时间，借阅期限不超过 7 天；档案柜需上锁，定期（每季度）检查资料完整性，防止丢失、损坏、受潮，电子版本资料备份至专用硬盘（双重备份）。

1.8校内专项区域协助管理

协助管理校内各区域及绿化带、池塘等，重点负责外围卫生与安保工作，具体职责如下：

外围卫生管理：报告厅、学员宿舍、综合楼等周边区域及各楼顶部平台区域每日清洁 2 次，清理垃圾、拖净地面；池塘周边步道每日清扫 1 次，清理散落杂物、枯枝，确保无垃圾堆积。

安保协助工作：每日巡查各区域的门窗关闭情况（尤其是夜间），发现未锁门窗及时联系使用方或上锁；池塘周边设置警示标识（如 “禁止戏水”），每日检查标识完整性，发现损坏立即更换，同时劝阻危险行为（如攀爬、戏水）。

1.9宿舍管理服务

除上述服务外，根据学校办学需求，还应提供宿舍管理物业服务，具体标准如下：

3#学生宿舍楼：严格执行24小时门岗值班、来访登记制度，控制外来人员，保障学生人身财产安全；严禁学生在宿舍内使用违规电器、私拉乱接电线，并进行定期和突击检查；配合学校完成新生入住、毕业生退宿、假期留宿及日常的宿舍调整工作；突发事件（学生斗殴、疾病等）发生后，宿管人员必须在5分钟内向学校相关部门（总务处、开放教育学院等）报告，并协助学校处理相关事件；负责宿舍内公共资产和配置物品（家具、钥匙等）的登记、发放、回收和盘点；协助进行水电用量抄录、数据核对，对超额用电进行提醒和收费；落实学校制定的各项宿舍管理规章制度，并对学生进行宣传和引导。

4#学员宿舍楼：高效办理学员登记、房卡发放、退房查房和物品归还；定期清扫房间、更换布草（床单、毛巾）、补充洗漱用品和饮用水；在学员入住前及时检查房内电器（电视、空调、电水壶）、家具、网络、卫浴设施是否完好，及时响应并处理客房内的报修（如灯泡更换、下水疏通等）；实行24小时门禁和前台值班，对非入住人员进行询问登记，保障学员安全和隐私；与学校布草洗涤单位对接，做好布草清理数量的登记和审核。

2.标准及要求

2.1卫生保洁要求

范围：公共建筑物、地面设施、建筑物周边、护栏、道路、操场、标识标牌、山林等绿化地的卫生。

标准：

（1）各楼栋室内卫生保洁：

①教学楼的教室、卫生间、会议室需每天打扫、整理，做到地面清洁干爽，台桌椅座无尘，杯、碟、缸、桶洁净。

②学员宿舍走廊、楼道及电梯定期清扫（学员入住期间每日一扫），及时清理烟头、槟榔渣等杂物，保持室内卫生（物品整齐、拖鞋消毒）。积极做好出、入班被褥拆洗更换工作，确保培训学员能如期入住。

③学生宿舍走廊、楼道定期清扫（学生入住期间每日一扫），定时收集各楼层垃圾，集中清运至指定点，实行垃圾分类管理；定期对公共区域进行消毒、灭鼠、灭蟑、灭蚊蝇等工作。

④会议室内桌椅台面每日一次打扫。

（2）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；

（3）各楼栋门窗保证清洁明亮，无水渍、污渍；

（4）各楼栋楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（5）校园内公共区域地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（6）各楼栋楼面顶部要进行定期打扫，要保持干净，不堆放杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（7）根据办公室的要求，做好大型活动、会议前的准备工作，包括会议室、报告厅及学校其他会场、活动场地的布置，茶水的准备、递送，会前会后的卫生打扫，须保持干净整洁；

（8）学校道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除处理；

（9）山林、池塘、绿化带及草坪的灌木、杂草枯枝落叶及时清理；

（10）各楼栋内和室外公共区域垃圾做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内（采购人不再支付垃圾处理费、外运费）。公共垃圾桶定期（每周）进行清理保洁，须保证垃圾不过夜、桶外干净无污渍。

（11）公共卫生间需专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。用于物业管理的清洁工具由物业公司自行购置并承担费用。

（12）要随时保持楼栋内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；

（13）遇重大活动开展时，乙方需无条件配合采购方做好保洁和安保工作。

2.2设备、设施维保要求

2.2.1 给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道。

服务标准：①加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。②建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。③落实开展日常养护，设施完好，确保系统设备正常使用。④定期查看水表，登记上报读取数据。

2.2.2 供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。定期查看电表，登记上报读取数据。制定停电后的应急处理办法。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等元件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全，防止偷电盗电事件发生。避雷系统每年测试一次。

2.2.3 消防系统设备管理维护

服务内容：室外消防栓及其他消防设施，室内消防栓、消防带、干粉灭火器、二氧化碳灭火装置。

服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。每月检查一次，做好记录，及时报修。定期提请更新，保证消防器材能正常使用。灭火器维护：对于配备专职安保人员的区域，安保人员须负责院内所有灭火器的定期换粉、加压及日常检查工作。

2.2.4 空调系统运行维护

服务内容：校园内所有空调的日常管理维护，制定并严格遵循执行空调使用说明及相关规定。

服务标准：空调系统出现运行故障后，及时通知学校后勤部门、供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

2.2.5 交通与停车设施

服务内容：学校岗亭道闸、充电桩以及电动车车棚日常管理维护。

服务标准：

①岗亭道闸：每日检查道闸升降是否顺畅、车牌识别系统运行是否正常、杆体及配件有无损坏；每周测试控制系统和线路绝缘情况，发现故障 24 小时内修复。

②充电桩：每日巡查充电桩外观、指示灯状态、充电接口是否完好；每周检查内部线路和接地保护；每月进行一次充电功能测试，确保输出电压、电流稳定；发现异常立即停用并报修。

③电动车车棚：每日检查车棚结构稳固性、顶棚有无破损、充电插座是否正常；每周检查车棚内消防器材（如灭火器）是否有效；及时清理周围易燃杂物，确保消防通道畅通。

2.2.6 房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、由于物管公司保管、维护不当玻璃破损的修理和更换。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

2.2.7 电梯维保：负责所有电梯的日常运行、定期保养及安全年检工作，确保其安全合规运行。

2.3会议服务

岗位要求：具有相关工作经验2年以上。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

（1）建立会议室管理制度,制定会议服务规程并认真落实。

（2）做好会议服务,保证开水供应并定时续水,保持室内整洁。

（3）完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。

2.4保安服务要求

校内各楼栋及所有相关附属场地内的设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：校内全方位安全监控和巡查管理，“四防”安全管理、交通与道路管理、车辆停放、行驶疏导管理、外来车辆的安全管理；消防系统与安全监控系统的管理。供电、供水等设备设施的安全管理。

2.4.1安全保卫要求：

范围：负责进出的车辆指挥、大门、教学办公楼等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责每天24小时全校巡逻和全校守护，大门及教学办公楼的24小时值班；电视监控室值班；防火、防盗报警监控设备及消防工作的管理，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及教学办公楼24小时值班；

（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入校区，环境秩序良好；

（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件，及时向甲方单位相关人员反馈险情，进展状况，处理结果；

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；

（6）按照岗位规定要求及时巡查，做好记录，及时报告，确保无偷盗破坏事件发生；

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

2.4.2对安保的特别要求

（1）全日制农民大学生集中学习期间，门卫保安在门禁时间后不得私自放出学生，保安员首次违反规定将扣除考核实施细则分，再犯无条件辞退。监守自盗者一经发现无条件辞退，且根据情节轻重承担相应法律责任，物业管理公司也须扣除考核实施细则对应分，承担相应连带责任。

（2）严格管理工作人员，确保全年无一例火灾事故，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的火灾损失，全部由物业公司承担，且在考核实施细则中扣除该项对应分数。

（3）校内房屋建筑、设备设施、花草树木等其他财产物资由于物业公司保管、维护不当所造成的损失须由中标人（物业公司）负责赔偿，由不可抗力造成的损失则免除责任。

（4）加强学校快递、外卖规范化管理。①外卖管理：规定外卖送餐人员一律不得进入校园，餐品送至门卫室指定存放点即止；对于无人领取的餐食，门卫有权处理或由外卖员取回，防止变质发臭。② 快递管理：拒绝代签责任：门卫严禁代替师生签收贵重快递。门卫室仅提供“暂存场地”，不承担物品保管和赔付责任；对于体积过大、重量过重的物流件（如家电、整箱饮料），门卫室应直接拒收，电话通知收件人本人立即到门口领取或联系快递员改期配送，防止堵塞门口通道。

2.5 宿舍管理服务

2.5.1 3#学生宿舍楼服务标准要求

（1）门岗值班与外来人员管理

门岗必须保证24小时有人在岗，无空岗、脱岗现象。所有外来人员进入宿舍楼均须核实身份，详细登记来访事由、被访人信息、进出时间，登记率达到100%。禁止无关人员（如推销、闲杂人员）进入，发现可疑情况及时处理并上报。

（2）用电安全管理

①每周至少组织一次宿舍内用电安全全面检查，检查内容包括违规电器、私拉乱接电线等；②每月至少开展一次不定时突击检查，重点排查安全隐患；③发现违规用电立即制止，没收违规电器，开具整改通知并记录在案，跟踪整改结果；④每学期配合学校至少组织一次用电安全宣传活动，确保学生知晓宿舍用电规定。

（3）入住、退宿及调整服务

①新生入住：提前做好钥匙、家具配置，入住当天办理手续每人不超过10分钟，信息准确率100%；②毕业生退宿：退宿前三天发布通知，退宿时检查公共资产完好情况，办理退宿手续每人不超过10分钟。③假期留宿与日常调整：按学校规定时间完成审批和宿舍调整，确保床位信息实时更新。

（4）突发事件管理

①上报时效：突发事件发生后，宿管人员须在5分钟内向学校相关部门报告，无迟报、漏报、瞒报现象；②报告内容：报告须清晰完整，包含：时间、地点、涉及人员和现场情况等基本信息，信息准确率100%。③协助学校处理：配合学校调查事件具体情况，配合度100%。

（5）公共资产管理

①资产登记：所有公共资产（家具、钥匙等）建立台账，入库、发放、回收均需签字确认，做到账物相符；②定期盘点：每学期至少进行一次全面盘点，盘点差异率不超过1%；③物品回收：学生退宿或调整时，及时回收钥匙、家具等，核对数量及完好情况，损坏的按规定处理。

（6）水电管理

①抄表准确：每月按时抄录水电表读数，数据准确率100%；②数据核对：及时将数据与学生进行核对；③超量提醒与收费：对超定额用电的学生，24小时内发送提醒，并按规定收取超额费用，收费记录清晰可查。

（7）制度落实与宣传

①在宿舍楼公告栏张贴宿舍管理规章制度；②每学期配合学校至少召开一次宿舍长会议，传达管理规定，新生入住后一周内完成宿舍规章制度的宣讲。

2.5.2 4#学员宿舍楼服务标准要求

（1）入住与退房服务

①入住办理：学员到达后，前台应在5分钟内完成登记、房卡发放及入住指引，信息核对准确率100%；②退房查房：退房时，前台应在10分钟内完成房间检查（物品完好等）；③物品归还：学员归还房卡、钥匙等物品时，当面清点，交接无误。

（2）客房清洁与物品补充

①定期清扫：住客房间每日清扫一次（或按学员要求），更换垃圾袋，整理床铺；卫生间每日清洁消毒；②布草更换：床上布草（床单、被套、枕套）一客一换，长住客每周至少更换两次；毛巾每日更换或按需更换；③用品补充：每日检查洗漱用品（牙刷、牙膏、梳子等）、饮用水，不足时及时补充，补充率100%。

（3）设施设备检查与维护

①入住前检查：每批学员入住前，须对房间内所有设施（电视、空调、电水壶、网络、卫浴等）进行全面检查，确保完好可用，完好率100%。②日常巡查：每周对空置房间进行一次设施检查，发现问题及时维修。

（4）报修响应

①响应时效：学员报修（如灯泡损坏、下水堵塞等）后，维修人员应在30分钟内到达现场；②修复时限：一般故障（灯泡、开关等）2小时内修复；复杂故障（需停水、停电维修）24小时内修复，并做好解释。维修记录：③每次维修需登记故障原因、处理结果、完成时间，并存档。

（5） 门禁与安全保障

①24小时值班：前台24小时有人值守，夜间（22:00-次日6:00）保持电话畅通；②访客管理：非入住人员进入须核实身份并登记，征得学员同意后方可进入，登记率100%；③隐私保护：未经学员允许，不得将房间号、个人信息透露给无关人员。

（6）布草洗涤管理

①数量登记：每次准确统计需洗涤的布草种类、数量，与洗涤单位交接时双方签字确认，登记差错率不超过1%；②质量审核：洗涤返回的布草需检查是否洁净、完好，不合格的退回重洗，确保客房使用的布草合格率100%。

四、人员配备

4.1 人员配备要求：

4.1.1热爱中国共产党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

4.1.2树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于采购人（业主）。

4.1.3知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能。

4.1.4特殊工种技术工人100%持相关专业技术岗位证书上岗。

4.1.5根据物业项目的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。

4.1.6员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置，电工、安保、工程等岗位需要持资格证上岗，其费用由投标人自行承担。

4.1.7物业团队拟投入人员总数不得低于18人，且人员工资不得低于当地最低工资标准。一旦中标，中标人须按照投标文件中拟定的团队总人数和岗位配比，派驻人员到采购人处；中标人要建立考勤管理制度，确保物业团队人员到岗到位。标书代写多份优惠

4.1.8拟投入本项目的人员严禁随意更换,因不可抗力确需更换的必须书面报采购人同意，且人员资质不低于原标准。

4.2 各类人员文化素质、专业素质要求如下：

（1）管理人员：

项目经理：45岁以下，持相关专业技术岗位证书，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

保安队长、高压电工组长：能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强。办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。

（2）操作层人员

维修员：50岁以下，品貌端正、身体健康，持有相关专业技术岗位证书，具有房屋、公共设备、设施等的维护、维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。

保洁工：男60岁（不含）以下，女55岁（不含）以下，品貌端正、身体健康，朴实肯干，从事保洁工作1年（含）以上。

保安员：男60岁（不含）以下，女55岁（不含）以下，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳，需持有保安员证，退伍军人或保安专业学校毕业者优先。

会务员：40岁（含）以下，形象气质佳、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳，具有相关工作经验2年（含）以上。

宿管员：45岁（含）以下，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，具有相关工作经验2年（含）以上。

高压电工：男50岁以下，持高压电工证，业务技术能力过硬，并接受24小时轮班值守。

4.3 服务岗位基本需求：

物业基础服务岗位设置：

岗位

要求及服务标准

人数要求

备注

项目经理

详见采购需求

1

物业综合管理服务

会务员

1

会务服务

保安队长

1

秩序维护及安防管理服务

保安员

6

秩序维护及安防管理服务，其中年龄50岁以下的≥3人，其中消防控制室值班配备2人，需持证上岗；浏正街校区配备1人大门出口值守

保洁员

4

含宿舍保洁岗、楼栋保洁岗、公共区域保洁岗

宿管老师

1

学生宿舍管理

客房服务员

1

学员宿舍管理

高压电工组长

1

公共设施维护服务、配电值班室

高压电工

1

公共设施维护服务、配电值班室

维修员

1

公共设施维护服务，水电泥木维修勤杂

四、交付时间和地点：
1、服务期限：三年，合同一年一签。

2、结算方法

（1）付款人：长沙开放大学。

（2）付款方式：每季度按考核结果支付，结算金额经双方确定无误后，由乙方出具发票及申请付款完整资料并报送采购人，采购人原则上在60天内完成支付上一季度的服务费用，若遇休息日、法定节假日或本单位财务封账等其他情况，经双方友好协商后，付款时间顺延。

注：按合同支付款项前，中标供应商必须先向采购人提供与支付金额相符的有效发票，且收款方、出具发票方、合同乙方均必须与中标供应商名称一致。否则，采购人有权顺延付款，且不构成违约。

因采购人使用的是财政资金，采购人在以上条款规定的付款时间为向政府采购支付部门提出办理财政支付申请手续的时间（不含政府财政支付部门审核的时间），在规定时间内提出有效支付申请手续后即视为采购人已经按期支付。



五、服务标准：
1项目服务内容及标准

1.1房屋建筑维修养护管理

针对校内所有房屋建筑，开展日常一般性维修、养护与动态管理工作，具体覆盖范围及操作要求如下：

主体结构与核心区域：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构（如梁、柱）需每月进行 1 次外观巡检，重点排查裂缝、渗漏、腐蚀等问题，发现后 24 小时内启动维修；房间内墙面、地面、门窗五金件每月检查 1 次，确保无大面积剥落、破损，门窗开关顺畅。

公共通行区域：楼梯间、走廊通道每日清洁时同步检查台阶、扶手、踢脚线，确保无松动、断裂；门厅地面、墙面装饰（如瓷砖、石材）每月检查 1 次，及时修复空鼓、脱落问题，保证通行安全与外观整洁。

1.2附属建筑物及构筑物管理

覆盖校园围墙以内所有附属建筑物、构筑物，落实日常维修、养护与定期排查，具体要求如下：

空地与场地设施：校园内闲置空地、活动场地每周巡查不少于3 次，清理杂物、平整坑洼，防止杂草疯长（杂草高度不超过 10cm）；沟渠（含屋面天沟、雨水沟、排水沟）每月疏通不少于 1 次，雨季前全面清理淤泥、落叶，确保排水通畅，无积水倒灌风险。

化粪池与特殊设施：化粪池每季度检查 1 次液位、密封性，每半年（春季、秋季）各清掏 1 次，防止堵塞、渗漏；其他附属构筑物（如岗亭、宣传栏、指示牌）每月检查 1 次，修复松动、变形、破损部件，保证功能正常与外观完好。

1.3公用设备设施管理

负责校内所有公用设备、设施的运行监控、日常维修、定期养护，同时对接专业公司开展专项检修，具体分工与标准如下：

（一）日常管理范围及操作要求

基础保障设备：给排水设备（含水管、阀门、水泵、水箱）每日巡查运行状态，确保无跑冒滴漏，水泵启停正常；建筑物室内外公共照明设施（含路灯、楼道灯、应急灯）每日检查亮灯情况，损坏后 12 小时内更换，应急灯每月测试 1 次续航功能。

专项功能设备：空调设备（含天花机、分体空调）开机前清洁滤网、检查线路，运行期间每周巡查制冷 / 制热效果；消防设备（含灭火器、消火栓、烟感报警器、喷淋系统）每日外观检查，每周测试消火栓出水压力、烟感报警器灵敏度；高低压配电设备（含配电柜、变压器）每日记录运行参数（电压、电流、温度），每日清洁柜内灰尘，防止短路。

交通与停车设施：每日检查道闸升降、车牌识别及杆体，定期测试控制系统及线路绝缘，故障24小时内修复；每日巡查充电桩外观、指示灯及接口，定期检查内部线路与接地保护，测试充电功能，异常立即停用报修；每日检查 电动车棚结构稳固性、顶棚及插座，定期核查消防器材有效性，及时清理杂物，保障消防通道畅通。

（二）专业公司协作管理

督促并配合专业公司，按以下频次开展专项检修：空调设备每半年（夏季前、冬季前）进行 1 次全面清洗与保养；消防设施设备每年（按消防部门要求时间）开展 1 次专业检测与维护，出具检测报告；高压配电设备每季度由专业电工进行 1 次绝缘检测，每年开展 1 次高压试验，确保符合安全规范；充电桩及道闸系统每半年由专业厂家或电工对充电桩进行绝缘、接地及功能安全检测；道闸系统每年进行 1 次全面保养，包括机械部件润滑、控制板检测等；结合消防检测，每年对电动车棚的电气线路、防雷接地及消防设施进行 1 次专业检查。

1.4校园清扫保洁与防疫管理

覆盖校园所有区域，分室内、室外明确保洁标准与频次，同步落实除 “四害” 及水池清洗工作，具体要求如下：

（一）日常清扫保洁

室内区域：办公、教学楼栋公共区域（楼梯间、走廊、门厅、教室、功能室等）每日早 8 点前、午 12 点后各清洁 1 次，擦拭扶手、窗台、开关面板，清扫地面并拖净；其他楼栋公共区域按照学校要求定期清洁，确保卫生整洁。负责提供并更换公共卫生间内所有易耗品，包括但不限于卫生纸（大盘纸）、洗手液等。

室外区域：各楼栋周边、运动场、篮球场、停车场每日早 8点前清扫 1 次，清理垃圾、落叶、杂物；草地、车道、人行道每日巡查清洁，及时清理散落垃圾，雨天后 1 小时内清理积水、落叶（防止打滑）。

（二）专项防疫与维护

除 “四害” 工作：室内外每月开展 1 次全面除 “四害”（灭鼠、灭蟑、灭蚊、灭蝇），在垃圾桶、食堂周边、下水道口等重点区域放置诱饵盒、粘虫板，每两周检查 1 次诱饵消耗情况并补充；发现集中虫害问题（如蟑螂聚集、老鼠活动），24 小时内开展专项消杀。

水箱清洗：校内所有水箱（含消防水箱、生活水箱）每半年（3 月、9 月）彻底清洗 1 次。

1.5会议及接待服务

针对校内固定会议场地提供标准化服务，大型接待活动另行对接安排，具体服务标准如下：

常规会议服务：行政会议室、党委会议室、湘水厅和麓山厅每次会议前 1 小时完成准备工作，包括清洁地面、擦拭桌椅、检查空调，调节至适宜温度。会议期间安排不少于1名服务人员在场，及时添水、处理突发问题（如设备故障）；会议结束后 30 分钟内清理会场，收纳桌椅、关闭设备、清理垃圾。

大型接待会务：接到大型接待活动通知后，立即与主办方对接需求（如参会人数、布置要求、服务流程），制定专项服务方案，协调增加服务人员、补充物资（如茶水、资料架），活动前 2 小时完成场地布置并配合设备调试，活动期间全程跟进服务，活动后 2 小时内完成会场恢复。

1.6物业日常运行及人员管理

保障各项物业工作有序开展，落实人员管控与流程监督，具体要求如下：

日常运行管理：建立 “日巡查、周汇总、月复盘” 机制，每日记录各岗位工作情况（如维修记录、保洁频次、设备运行状态），每周召开工作例会梳理问题，每月总结工作成效并优化流程；确保物业办公室 24 小时有人值班（电话畅通），及时响应校内师生的服务需求（报修、咨询等）。

人员管理：物业工作人员（维修、保洁、安保、服务人员）需持证上岗（如电工证、消防证、健康证），每季度开展 1 次专业技能培训（如设备维修技巧、服务礼仪）；制定岗位考核标准，每日检查工作人员到岗情况、工作质量（如保洁区域清洁度、维修及时性），确保服务规范、高效。

1.7物业相关资料管理

负责物业相关资料复印件的收集、整理、归档与借阅管理，具体操作如下：

资料收集与整理：及时收集更新维修记录、检测报告（如消防检测、水质检测）等资料的复印件，按 “类别 - 年份 - 月份” 分类编号（如 “维修记录 - 202X-XX”），存入专用档案柜。

资料借阅与保管：建立资料借阅登记本，校内单位或人员借阅时需登记姓名、单位、借阅事由、归还时间，借阅期限不超过 7 天；档案柜需上锁，定期（每季度）检查资料完整性，防止丢失、损坏、受潮，电子版本资料备份至专用硬盘（双重备份）。

1.8校内专项区域协助管理

协助管理校内各区域及绿化带、池塘等，重点负责外围卫生与安保工作，具体职责如下：

外围卫生管理：报告厅、学员宿舍、综合楼等周边区域及各楼顶部平台区域每日清洁 2 次，清理垃圾、拖净地面；池塘周边步道每日清扫 1 次，清理散落杂物、枯枝，确保无垃圾堆积。

安保协助工作：每日巡查各区域的门窗关闭情况（尤其是夜间），发现未锁门窗及时联系使用方或上锁；池塘周边设置警示标识（如 “禁止戏水”），每日检查标识完整性，发现损坏立即更换，同时劝阻危险行为（如攀爬、戏水）。

1.9宿舍管理服务

除上述服务外，根据学校办学需求，还应提供宿舍管理物业服务，具体标准如下：

3#学生宿舍楼：严格执行24小时门岗值班、来访登记制度，控制外来人员，保障学生人身财产安全；严禁学生在宿舍内使用违规电器、私拉乱接电线，并进行定期和突击检查；配合学校完成新生入住、毕业生退宿、假期留宿及日常的宿舍调整工作；突发事件（学生斗殴、疾病等）发生后，宿管人员必须在5分钟内向学校相关部门（总务处、开放教育学院等）报告，并协助学校处理相关事件；负责宿舍内公共资产和配置物品（家具、钥匙等）的登记、发放、回收和盘点；协助进行水电用量抄录、数据核对，对超额用电进行提醒和收费；落实学校制定的各项宿舍管理规章制度，并对学生进行宣传和引导。

4#学员宿舍楼：高效办理学员登记、房卡发放、退房查房和物品归还；定期清扫房间、更换布草（床单、毛巾）、补充洗漱用品和饮用水；在学员入住前及时检查房内电器（电视、空调、电水壶）、家具、网络、卫浴设施是否完好，及时响应并处理客房内的报修（如灯泡更换、下水疏通等）；实行24小时门禁和前台值班，对非入住人员进行询问登记，保障学员安全和隐私；与学校布草洗涤单位对接，做好布草清理数量的登记和审核。

2.标准及要求

2.1卫生保洁要求

范围：公共建筑物、地面设施、建筑物周边、护栏、道路、操场、标识标牌、山林等绿化地的卫生。

标准：

（1）各楼栋室内卫生保洁：

①教学楼的教室、卫生间、会议室需每天打扫、整理，做到地面清洁干爽，台桌椅座无尘，杯、碟、缸、桶洁净。

②学员宿舍走廊、楼道及电梯定期清扫（学员入住期间每日一扫），及时清理烟头、槟榔渣等杂物，保持室内卫生（物品整齐、拖鞋消毒）。积极做好出、入班被褥拆洗更换工作，确保培训学员能如期入住。

③学生宿舍走廊、楼道定期清扫（学生入住期间每日一扫），定时收集各楼层垃圾，集中清运至指定点，实行垃圾分类管理；定期对公共区域进行消毒、灭鼠、灭蟑、灭蚊蝇等工作。

④会议室内桌椅台面每日一次打扫。

（2）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；

（3）各楼栋门窗保证清洁明亮，无水渍、污渍；

（4）各楼栋楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（5）校园内公共区域地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（6）各楼栋楼面顶部要进行定期打扫，要保持干净，不堆放杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（7）根据办公室的要求，做好大型活动、会议前的准备工作，包括会议室、报告厅及学校其他会场、活动场地的布置，茶水的准备、递送，会前会后的卫生打扫，须保持干净整洁；

（8）学校道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除处理；

（9）山林、池塘、绿化带及草坪的灌木、杂草枯枝落叶及时清理；

（10）各楼栋内和室外公共区域垃圾做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内（采购人不再支付垃圾处理费、外运费）。公共垃圾桶定期（每周）进行清理保洁，须保证垃圾不过夜、桶外干净无污渍。

（11）公共卫生间需专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。用于物业管理的清洁工具由物业公司自行购置并承担费用。

（12）要随时保持楼栋内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；

（13）遇重大活动开展时，乙方需无条件配合采购方做好保洁和安保工作。

2.2设备、设施维保要求

2.2.1 给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道。

服务标准：①加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。②建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。③落实开展日常养护，设施完好，确保系统设备正常使用。④定期查看水表，登记上报读取数据。

2.2.2 供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。定期查看电表，登记上报读取数据。制定停电后的应急处理办法。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等元件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全，防止偷电盗电事件发生。避雷系统每年测试一次。

2.2.3 消防系统设备管理维护

服务内容：室外消防栓及其他消防设施，室内消防栓、消防带、干粉灭火器、二氧化碳灭火装置。

服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。每月检查一次，做好记录，及时报修。定期提请更新，保证消防器材能正常使用。灭火器维护：对于配备专职安保人员的区域，安保人员须负责院内所有灭火器的定期换粉、加压及日常检查工作。

2.2.4 空调系统运行维护

服务内容：校园内所有空调的日常管理维护，制定并严格遵循执行空调使用说明及相关规定。

服务标准：空调系统出现运行故障后，及时通知学校后勤部门、供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

2.2.5 交通与停车设施

服务内容：学校岗亭道闸、充电桩以及电动车车棚日常管理维护。

服务标准：

①岗亭道闸：每日检查道闸升降是否顺畅、车牌识别系统运行是否正常、杆体及配件有无损坏；每周测试控制系统和线路绝缘情况，发现故障 24 小时内修复。

②充电桩：每日巡查充电桩外观、指示灯状态、充电接口是否完好；每周检查内部线路和接地保护；每月进行一次充电功能测试，确保输出电压、电流稳定；发现异常立即停用并报修。

③电动车车棚：每日检查车棚结构稳固性、顶棚有无破损、充电插座是否正常；每周检查车棚内消防器材（如灭火器）是否有效；及时清理周围易燃杂物，确保消防通道畅通。

2.2.6 房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、由于物管公司保管、维护不当玻璃破损的修理和更换。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

2.2.7 电梯维保：负责所有电梯的日常运行、定期保养及安全年检工作，确保其安全合规运行。

2.3会议服务

岗位要求：具有相关工作经验2年以上。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

（1）建立会议室管理制度,制定会议服务规程并认真落实。

（2）做好会议服务,保证开水供应并定时续水,保持室内整洁。

（3）完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。

2.4保安服务要求

校内各楼栋及所有相关附属场地内的设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：校内全方位安全监控和巡查管理，“四防”安全管理、交通与道路管理、车辆停放、行驶疏导管理、外来车辆的安全管理；消防系统与安全监控系统的管理。供电、供水等设备设施的安全管理。

2.4.1安全保卫要求：

范围：负责进出的车辆指挥、大门、教学办公楼等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责每天24小时全校巡逻和全校守护，大门及教学办公楼的24小时值班；电视监控室值班；防火、防盗报警监控设备及消防工作的管理，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及教学办公楼24小时值班；

（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入校区，环境秩序良好；

（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件，及时向甲方单位相关人员反馈险情，进展状况，处理结果；

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；

（6）按照岗位规定要求及时巡查，做好记录，及时报告，确保无偷盗破坏事件发生；

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

2.4.2对安保的特别要求

（1）全日制农民大学生集中学习期间，门卫保安在门禁时间后不得私自放出学生，保安员首次违反规定将扣除考核实施细则分，再犯无条件辞退。监守自盗者一经发现无条件辞退，且根据情节轻重承担相应法律责任，物业管理公司也须扣除考核实施细则对应分，承担相应连带责任。

（2）严格管理工作人员，确保全年无一例火灾事故，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的火灾损失，全部由物业公司承担，且在考核实施细则中扣除该项对应分数。

（3）校内房屋建筑、设备设施、花草树木等其他财产物资由于物业公司保管、维护不当所造成的损失须由中标人（物业公司）负责赔偿，由不可抗力造成的损失则免除责任。

（4）加强学校快递、外卖规范化管理。①外卖管理：规定外卖送餐人员一律不得进入校园，餐品送至门卫室指定存放点即止；对于无人领取的餐食，门卫有权处理或由外卖员取回，防止变质发臭。② 快递管理：拒绝代签责任：门卫严禁代替师生签收贵重快递。门卫室仅提供“暂存场地”，不承担物品保管和赔付责任；对于体积过大、重量过重的物流件（如家电、整箱饮料），门卫室应直接拒收，电话通知收件人本人立即到门口领取或联系快递员改期配送，防止堵塞门口通道。

2.5 宿舍管理服务

2.5.1 3#学生宿舍楼服务标准要求

（1）门岗值班与外来人员管理

门岗必须保证24小时有人在岗，无空岗、脱岗现象。所有外来人员进入宿舍楼均须核实身份，详细登记来访事由、被访人信息、进出时间，登记率达到100%。禁止无关人员（如推销、闲杂人员）进入，发现可疑情况及时处理并上报。

（2）用电安全管理

①每周至少组织一次宿舍内用电安全全面检查，检查内容包括违规电器、私拉乱接电线等；②每月至少开展一次不定时突击检查，重点排查安全隐患；③发现违规用电立即制止，没收违规电器，开具整改通知并记录在案，跟踪整改结果；④每学期配合学校至少组织一次用电安全宣传活动，确保学生知晓宿舍用电规定。

（3）入住、退宿及调整服务

①新生入住：提前做好钥匙、家具配置，入住当天办理手续每人不超过10分钟，信息准确率100%；②毕业生退宿：退宿前三天发布通知，退宿时检查公共资产完好情况，办理退宿手续每人不超过10分钟。③假期留宿与日常调整：按学校规定时间完成审批和宿舍调整，确保床位信息实时更新。

（4）突发事件管理

①上报时效：突发事件发生后，宿管人员须在5分钟内向学校相关部门报告，无迟报、漏报、瞒报现象；②报告内容：报告须清晰完整，包含：时间、地点、涉及人员和现场情况等基本信息，信息准确率100%。③协助学校处理：配合学校调查事件具体情况，配合度100%。

（5）公共资产管理

①资产登记：所有公共资产（家具、钥匙等）建立台账，入库、发放、回收均需签字确认，做到账物相符；②定期盘点：每学期至少进行一次全面盘点，盘点差异率不超过1%；③物品回收：学生退宿或调整时，及时回收钥匙、家具等，核对数量及完好情况，损坏的按规定处理。

（6）水电管理

①抄表准确：每月按时抄录水电表读数，数据准确率100%；②数据核对：及时将数据与学生进行核对；③超量提醒与收费：对超定额用电的学生，24小时内发送提醒，并按规定收取超额费用，收费记录清晰可查。

（7）制度落实与宣传

①在宿舍楼公告栏张贴宿舍管理规章制度；②每学期配合学校至少召开一次宿舍长会议，传达管理规定，新生入住后一周内完成宿舍规章制度的宣讲。

2.5.2 4#学员宿舍楼服务标准要求

（1）入住与退房服务

①入住办理：学员到达后，前台应在5分钟内完成登记、房卡发放及入住指引，信息核对准确率100%；②退房查房：退房时，前台应在10分钟内完成房间检查（物品完好等）；③物品归还：学员归还房卡、钥匙等物品时，当面清点，交接无误。

（2）客房清洁与物品补充

①定期清扫：住客房间每日清扫一次（或按学员要求），更换垃圾袋，整理床铺；卫生间每日清洁消毒；②布草更换：床上布草（床单、被套、枕套）一客一换，长住客每周至少更换两次；毛巾每日更换或按需更换；③用品补充：每日检查洗漱用品（牙刷、牙膏、梳子等）、饮用水，不足时及时补充，补充率100%。

（3）设施设备检查与维护

①入住前检查：每批学员入住前，须对房间内所有设施（电视、空调、电水壶、网络、卫浴等）进行全面检查，确保完好可用，完好率100%。②日常巡查：每周对空置房间进行一次设施检查，发现问题及时维修。

（4）报修响应

①响应时效：学员报修（如灯泡损坏、下水堵塞等）后，维修人员应在30分钟内到达现场；②修复时限：一般故障（灯泡、开关等）2小时内修复；复杂故障（需停水、停电维修）24小时内修复，并做好解释。维修记录：③每次维修需登记故障原因、处理结果、完成时间，并存档。

（5） 门禁与安全保障

①24小时值班：前台24小时有人值守，夜间（22:00-次日6:00）保持电话畅通；②访客管理：非入住人员进入须核实身份并登记，征得学员同意后方可进入，登记率100%；③隐私保护：未经学员允许，不得将房间号、个人信息透露给无关人员。

（6）布草洗涤管理

①数量登记：每次准确统计需洗涤的布草种类、数量，与洗涤单位交接时双方签字确认，登记差错率不超过1%；②质量审核：洗涤返回的布草需检查是否洁净、完好，不合格的退回重洗，确保客房使用的布草合格率100%。

六、验收标准：
（3）签订合同后每季度进行一次考核，具体见《长沙开放大学物业管理考核细则》，并在考核当季物业费结算中兑现。季度考核90分以上（含90分）的，考核结果为合格，足额拨付当季度物业服务费用；90分以下（不含90分）的，每减少1分扣减当季度物业服务费800元；扣减金额=（90分-当季度考核得分）×800元（注：扣款金额无限扣减）；季度考核结果≤80分或连续两个季度考核不合格，采购人有权终止合同，中标人赔偿采购人损失。中标人在服务期间物业管理项目未按采购人要求完成或未达到标准，采购人有权聘请其他公司完成，费用由中标人承担；采购人在监督检查中标人工作时，发现中标人工作中存在问题，若中标人在一周内整改不到位，采购人对中标人实施罚款制度，标准为3000元/次，从当季的物业服务费中扣除。

（4）浏正街校区暂定1名安保，若浏正街校区移交，该人员取消，具体费用按实结算。

3、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人员工资（不能低于长沙市最低工资标准）、社会保险和意外伤害险、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人提供，采购人不再支付任何费用。

4、中标人应负责提供服务岗位人员的食宿，采购人不支付任何费用。

5、如发生重大政策变化，及不可抗力因素，甲方有权单方面解除合同，乙方需理解、同意，且甲方无需承担违约责任。

6、中标人应负责本项目人员的社会保险和意外伤害险的购买及办理手续，如在服务过程中出现人员造成自身或他人伤亡等意外、安全事故均由中标人承担相关责任和费用，不得以任何理由向采购人提出索赔要求。

7、物业管理服务人员工资待遇需符合国家、省、市相关政策及法律法规，保障服务人员合法权益，承担企业的用工风险并负责处理企业用工纠纷。

8、本项目投标人自行踏勘现场，以充分了解项目的情况，踏勘有关费用自理，踏勘期间发生意外自负。

9、中标人要严格遵守学校安全管理制度，因中标人管理不善、操作不当等原因造成火灾事故、人员伤亡安全事故、泄露国家秘密、重大社会影响等情形，采购人有权终止合同，由此造成的一切损失由中标人承担。

长沙开放大学物业考核实施细则

序号

考核项目

分值

考核内容/标准

扣分细则

得分

1

房屋建筑维修养护管理

5分

1. 主体结构（屋顶、外墙面、梁柱）每月巡检1次，有裂缝/渗漏记录，24小时内启动维修。
2. 内墙面、地面、门窗五金每月检查1次，无大面积剥落，门窗开关顺畅。
3. 公共区域（楼梯、走廊）台阶、扶手无松动，瓷砖无空鼓脱落。

未按时巡检扣1分/次；发现隐患未及时处理扣1分/次；维修启动超时扣0.5分/次。

2

附属建筑物及构筑物管理

5分

1. 空地、场地每周巡查≥3次，无杂物，杂草高度≤10cm.
2. 沟渠每月疏通≥1次，雨季前全面清理，无积水倒灌。
3. 化粪池每季度检查1次，每半年清掏1次，无堵塞渗漏。
4. 岗亭、宣传栏、指示牌每月检查，部件完好。

杂草超标扣0.5分/次；沟渠堵塞扣1分/次；化粪池满溢扣2分/次；设施破损未修扣0.5分/处。

3

公用设备设施管理

15分

1. 基础保障：给排水设备每日巡查，无跑冒滴漏；公共照明损坏12小时内更换；应急灯每月测试。
2. 专项设备：空调运行期间每周巡查；消防设备每日外观检查，每周测试；配电室每日记录参数、清洁。
3. 交通设施：道闸、充电桩每日巡查，故障24小时修复；车棚每日检查，消防通道畅通。
4. 专业协作：督促专业公司按学校要求完成检测保养，资料存档。

设备带病运行扣2分/次；巡查记录缺失扣1分/次；维修超时扣1分/次；未督促专业公司保养扣2分/项。

4

校园清扫保洁与防疫

15分

1. 日常保洁：办公、教学楼栋公共区域每日“早晚”两扫一拖；其他楼栋按照学校要求定期清洁；室外区域早8点前完成普扫；垃圾桶无满溢、外观洁净。
2. 卫生间管理：专人管理，地面无积水、无异味、洁具清洁，易耗品（纸、液）无空缺。
3. 垃圾分类与清运：日产日清，无乱堆乱放，运至指定中转站。
4. 除“四害”：每月全面消杀1次，重点区域有诱饵，两周检查一次。
5. 水箱清洗：每半年（3月、9月）彻底清洗一次。

地面有垃圾/污渍扣0.5分/处；卫生间有异味扣1分/次；垃圾满溢扣0.5分/次；“四害”密集扣2分/次；水箱未按时清洗扣3分。

5

会议及接待服务

5分

1. 常规会议：会前1小时准备完毕，室温适宜；会中不少于1人服务；会后30分钟内清理完毕。
2. 大型接待：提前对接制定方案，活动前2小时完成布置，全程跟进，活动后2小时恢复。

会前准备不充分扣1分/次；会议期间无人服务扣2分/次；会后清理超时扣0.5分/次

6

物业日常运行及人员管理

10分

1. 运行机制：建立“日巡查、周汇总、月复盘”机制，记录完整；物业办公室24小时电话畅通。
2. 人员管理：工作人员持证上岗（电工证、消防证等）；统一着装，佩戴工牌；每季度开展培训；在岗人数符合投标承诺（≥18人），无随意更换。

记录缺失扣1分/次；电话无人接听扣1分/次；人员无证上岗扣2分/人；未穿工装扣0.5分/人；人员缺编扣5分。

7

物业相关资料管理

5分

1. 收集归档：维修、检测报告等资料复印件按“类别-年份”分类归档，存放于专用档案柜。
2. 借阅保管：建立借阅登记本；档案柜上锁，每季度检查完整性；电子版双重备份。

资料丢失/混乱扣1分/次；未建立借阅登记扣0.5分/次；档案未上锁扣1分。

8

专项区域协助管理

5分

1. 外围卫生：报告厅、楼栋周边、楼顶平台每日清洁2次；池塘周边步道每日清扫。
2. 安保协助：每日巡查门窗关闭情况；池塘警示标识完好，及时劝阻危险行为。

区域有垃圾扣0.5分/处；门窗未关导致安全隐患扣1分/次；警示缺失扣1分/次。

9

宿舍管理服务

20分

3#学生宿舍：
1. 24小时值班，外来人员登记率100%。
2. 在入住期间，每周用电检查，有违规电器处理记录。
3. 突发事件5分钟内上报。
4. 资产台账清晰，每学期盘点。
4#学员宿舍：
1. 入住/退房办理高效（入住5分钟，退房10分钟）。
2. 在入住期间，客房每日清扫，布草一客一换。
3. 入住前设施完好率100%，报修30分钟内到场。
4. 24小时前台值班，访客登记率100%。

空岗/脱岗扣2分/次；违规用电未处理扣1分/次；突发事件上报超时扣2分/次；资产账实不符扣1分/项；客房卫生不达标扣1分/间；报修响应超时扣0.5分/次。

10

安全保卫与秩序维护

10分

1. 门岗24小时值班，严格验证登记。
2. 巡逻岗按规定路线、频次巡查，记录完整。
3. 车辆停放有序，道路畅通。
4. 监控、消防报警设备运行正常。
5. 全年无因管理不善导致的火灾或偷盗事件。
6. 快递外卖管理规范（外卖不入校，快递不代签）。

擅离职守扣2分/次；巡逻记录造假扣2分/次；车辆乱停放扣0.5分/辆；发生可控火灾/偷盗扣5分/次；快递外卖管理混乱扣1分/次。

11

保密要求

5分

1. 员工入职签订保密协议。
2. 无擅自接受媒体采访、泄露学校资料的行为。
3. 严禁私自加配钥匙、擅自接听电话。
4. 外来人员维修时有本校人员陪同。

发生泄密事件此项不得分，并追究法律责任；违规加配钥匙扣3分/次。

得分小计(得分=100-扣分分值) 100 = （分）

七、其他要求：
五、保密要求

1、物业公司员工入职前必须学习并严格遵守《中华人民共和国保守秘密法》。公司与员工必须签订保密协议。

2、物业公司员工未经允许不能擅自接受任何媒体的采访。

3、不能将学校的任何资料以任何形式带出、发出或泄露。

4、严禁使用临时工参加涉及个人隐私、警务秘密和国家秘密的工作，外来人员在培训中心从事维修等工作时，现场必须至少有一名工作人员。

5、未经同意任何人严禁加配学校任何地方的钥匙。

6、任何人未经授权严禁擅自接听学校的电话。

7、对违反保密规定，失密泄密员工必须从严处理，情节严重的予以开除，违反国家法律的予以移送公安机关处理。

六、物业服务其他约定：

1、中标人须满足项目服务要求及保障服务各项工作质量标准。

2、学校活动期间，所有举办的活动、培训，物业人员需搬运桌椅，协助活动场地的布置和撤换。学校寒暑假期间，物业公司除了做好学校安全保卫工作外，还需根据学校的工作安排，提供相应的卫生保洁、会议服务等物业服务。

3、物业公司为本项目派出的工作人员必须符合国家和政府相关用工规定，必须按照法律和政策规定为本项目派出的工作人员购买社会保险和人身意外伤害保险，费用由其自行承担，如果因未按照法律和政策规定为本项目派出的工作人员购买社会保险和人身意外伤害保险而产生的任何纠纷和法律责任，均由物业公司负责。

4、物业公司必须为其派出的工作人员进行安全培训，特殊岗位人员必须持证上岗。物业公司和其工作人员所产生的任何安全事故造成的人身伤害和经济损失，均由物业公司负责，采购人不承担任何责任。

5、对物管人员岗位职责的要求：本校物业管理服务各岗位的职责，须由中标方征求采购方意见并达成一致后方可确定实施。保洁除雨天不宜开展室外清扫外，其他时间必须每天实施清扫，卫生首先要确保重点，再辐射全校。

6、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，水电工、安保、工程等岗位需要持资格证上岗，持有身份证、健康证，其费用由物业公司自行承担。

7、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物业公司必须记录清晰，管理有序。报刊、邮件收发、登记无遗漏现象。物业公司自身所需订阅的报刊、杂志，手续费用自理。

8、保密要求：物管公司应制定严格的保密措施，无条件配合业主单位签定保密协议，且根据业主要求，学校的所有物业岗位与员工逐一签署保密协议，防止泄密事故发生；做到所有工作必须有台账记录，备业主单位审验倒查。

9、物业管理人员的日常生产工具由物业管理公司提供。大型、专业的保安器械、保洁工具（如磨地机、升降机、扫地机、防爆叉、防爆盾牌等）可根据实际需要建议采购人添置；

10、公用水电费的分担及收缴要求：校园内公用区域水电费由业主单位负责，但中标人员工通讯等费用由中标人承担。

11、由于学校的培训班和大型活动的承办场次存在不确定性，保洁工具耗材的用量会随着培训和活动的举办次数而增减，因此保洁工具耗材由采购人提供。由于来校学习的学生、学员人数较多，公共卫生间易耗品的消耗较大，故行政办公楼区域公共卫生间易耗品由物业公司负责（已按建筑面积每平米2元/年纳入物业费中），其他楼栋（教学、宿舍）公共卫生间易耗品由采购人提供。中标人要制定物品管理制度，科学管理，厉行节约。

12、物业管理公司负责保证采购人公共区域（包含教室、会议室、厕所、过道及室外区域等）涉及到零星维修内容（包含但不限于照明、门锁、空调、监控、门禁道闸、消防设施、水电设备）的日常维护与维修，维修耗材单次单品低于200元（含）内，由物业公司承担。单次单品高于200元的维修耗材由采购人承担。

13、公共区域维修维护：负责公共区域内建筑本体及给排水、公共照明、消防、避雷等系统的日常维修与维护。单次单品未超过 500 元（含）的维修维护材料、设备费，均包含在投标人投标报价中，不再另行收费；500 元以上的维修、维护项目由投标人向招标人进行申报，经招标人审核批准后按审核后的价格进行结算，该价格不得高于市场行情。

14、垃圾处理、日常虫害治理、专业四害消杀、化粪池下水道（不含卫生间管道疏通）清洗的费用由物业管理公司承担。专业性危险性较强的配电间高压保养、厨房管道、外墙清洗等费用由采购人承担。

15、对于物业公司无法承担的零星维修、改造项目，物业公司应当及时报告采购人另行安排施工。

16、物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理用房（办公室1间、传达室1间）二间和适当工作用房，水电费自理。

17、物业管理饮食安排情况：餐费自理。

18、物业公司无对外收费权。

19、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《长沙开放大学物业考核实施细则》。季度考核90分以上（含90分）的，考核结果为合格，足额拨付当季度物业服务费用；90分以下（不含90分）的，每减少1分扣减当季度物业服务费800元；扣减金额=（90分-当季度考核得分）×800元（注：扣款金额无限扣减）；季度考核结果≤80分或连续两个季度考核不合格，采购人有权终止合同，中标人赔偿采购人损失。中标人在服务期间物业管理项目未按采购人要求完成或未达到标准，采购人有权聘请其他公司完成，费用由中标人承担；采购人在监督检查中标人工作时，发现中标人工作中存在问题，若中标人在一周内整改不到位，采购人对中标人实施罚款制度，标准为3000元/次，从当季的物业服务费中扣除。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。 标书代写多份优惠